Bună ziua stimați PREȘEDINȚI / ADMINISTRATORI / CONTABILI
Echipa Adoris dorește să vă aducă la cunoștință ultimele noutăți legislative și informații de interes general privitoare la desfășurarea activității în cadrul Asociațiilor de Proprietari:
1. Începând cu data de 01.01.2024, Asociațiile de Proprietari care emit facturi (fie facturi pentru persoanele juridice, reprezentând contravaloarea cotelor de întreținere, fie facturi pentru încasarea veniturilor din închirierea spațiilor comune, emise tot catre persoane juridice) sunt obligate să folosească sistemul RO e-Factura. De asemenea, începând cu data de 01.07.2024, toate Asociațiile de Proprietari, inclusiv cele care nu emit facturi, vor fi obligate sa folosească sistemul RO e-Factura, pentru a putea descărca facturile de la furnizori.
Primul pas pe care trebuie să îl facă Asociația este să se înregistreze în Spațiul Privat Virtual (SPV) de pe site-ul ANAF. Pentru aceasta este nevoie de semnătură electronică certificată.
Pașii pentru obținerea semnăturii digitale și pentru înrolarea în SPV ar fi următorii (scurt ghid preluat de pe site-ul Republica.ro):
– se achiziționează certificatul digital (cloud/token fizic) de la unul dintre furnizorii agreați: transsped.ro, digisign.ro, certsign.ro, alfasign.ro, certdigital.ro etc.;
– fiecare furnizor are pe site instrucțiuni diferite pentru achiziționarea certificatului, verificarea video a cumpărătorului, documentele necesare pentru activarea certificatului etc.;
– după ce ați instalat certificatul pe calculator sau ați introdus token-ul fizic, urmează completarea documentului de confirmare solicitat de ANAF pentru crearea contului SPV. Acest document trebuie completat DOAR in partea de sus, semnat de dvs. cu certificatul instalat/token și trimis sau uploadat, după caz, la furnizorul de certificate de unde ati cumpărat, pentru contra semnare;
– când primiti documentul de confirmare semnat de dvs. și de furnizorul de certificate, acesta trebuie încărcat în câmpul „Selectați documentul de confirmare” de pe pagina ANAF. Completați toate câmpurile din pagina menționată, iar in câmpul „Selectați arhiva zip cu documentele justificative” trebuie să încărcați o arhivă zip cu copia scanată a CI a solicitantului + dovada scanată de reprezentare legală (împuternicire din partea președintelui Asociației);
– după ce primiți pe email de la ANAF confirmarea că vi s-a creat contul SPV, vă puteți loga în SPV, de pe site-ul ANAF, secțiunea “Autentificare certificat”.
Pentru Asociațiile de Proprietari care emit facturi si care nu folosesc un program de contabilitate, situația este puțin mai complicată, în sensul că ar trebui achiziționat un soft de facturare, care să permită generarea xml-urilor, pentru a putea fi transmise la ANAF sau se poate folosi aplicația web, pusă la dispoziție de ANAF.
Începând cu data de 01.04.2024, inclusiv primirea și înregistrarea de către destinatari – persoane impozabile stabilite în România conform art. 266 alin. (2) din Codul fiscal, a unei facturi emise de operatori economici stabiliți în România, în relația B2B, fără a fi transmisă prin sistemul național privind factura electronică RO e-Factura, constituie contravenție și se sancționează cu o amendă egală cu cuantumul TVA înscris în factură. În acest sens, recomandăm mare atenție la înregistrarea în contabilitate a facturilor care nu au fost transmise prin sistemul RO e-Factura.
De asemenea, tot pe site-ul ANAF-ului, este disponibil un ghid privind utilizarea sistemului RO e-Factura.
Amenzi e-Factura
Termenul-limită pentru transmiterea facturilor emise în sistemul național privind factura electronică RO e-Factura este de 5 zile lucrătoare de la data emiterii facturii, dar nu mai târziu de 5 zile lucrătoare de la data-limită prevăzută pentru emiterea facturii, conform Codului fiscal.
De la 1 aprilie 2024 vor putea fi aplicate sancțiuni pentru nerespectarea raportării în sistemul RO e-Factura. Amenda pentru Asociațiile de Proprietari este de la 1.000 la 2.500 lei, pentru fiecare factură netransmisă în sistem.
2. Începând cu 01.10.2023 salariul minim brut pe economie a crescut până la valoarea de 3.300 lei. În cazul în care aveți salariați încadrați cu un venit brut sub această valoare (inclusiv salariați cu normă parțială), vă aducem la cunostință că aceștia nu pot fi încadrați cu mai puțin de 413 lei brut / lună, la o normă de 1 oră / zi (3.300 lei ÷ 8h). Dacă aveți angajați cu norma parțială încadrați cu un venit brut mai mic de 413 lei brut / normă de 1 oră (2 ore/zi = 825 lei; 4 ore/zi = 1650 lei; 6 ore/zi 2475 lei; recomandăm tuturor Asociațiilor care au angajați cu normă parțială să facă acest calcul, pentru a fi siguri că nu au angajați încadrați cu un venit brut sub venitul minim brut pe economie, raportat la numărul de ore din fiecare contract), aveți următoarele variante:
a) fie majorați salariul brut al angajatului, astfel încât acesta să nu fie mai mic de 413 lei brut / lună, la o normă de lucru de 1 oră pe zi;
b) fie micșorați numărul de ore din contract, astfel încât ceea ce rezultă din împărțirea salariului brut la numărul de ore să nu fie mai mic de 413 lei.
În ambele variante aveți obligația de a întocmi acte adiționale și de a le înregistra și transmite în Revisal. Termenul-limită de transmitere a Revisal-ului este de 20 de zile lucrătoare de la data modificării.
Totodată, conform OUG 142/2021, începând cu data de 1 ianuarie 2022, salariul de bază minim brut pe țară garantat în plată poate fi aplicat pentru un salariat pentru o perioadă de maxim 24 de luni, de la momentul încheierii contractului individual de muncă. După expirarea perioadei de 24 de luni de la momentul angajării, angajatorul este obligat să plătească angajatul cu un salariu de bază superior salariului minim pe economie. Nu există însă o sumă minimă impusă de lege în acest sens. Această obligație vizează și contractele part-time, în acest caz luându-se în considerare nivelul salariului minim brut raportat la numărul de ore lucrate.
După cum bine știți, începând cu veniturile aferente lunii AUGUST 2022, pentru salariaţii care realizează în baza contractelor individuale de muncă cu timp parţial, venituri din salarii sub nivelul salariului minim brut pe ţară garantat în plată, contribuţia de asigurări sociale şi contribuţia de asigurări sociale de sănătate se stabilesc la nivelul contribuţiilor aferente salariului minim brut pe ţară garantat în plată, conform ORDINULUI Nr. 1855/2022 din 12 august 2022.
De această obligație scapă salariații care au mai multe contracte de muncă (la același angajator sau la angajatori diferiți, indiferent de normele de lucru aferente), însă doar dacă acestea însumează cel puțin valoarea salariului minim brut pe economie (3.300 lei). Exceptați de plata contribuțiilor majorate mai sunt și pensionarii pentru limită de vârstă din sistemul public de pensii (doar dacă nu primesc concomitent și alte tipuri de pensii).
Această prevedere a mai fost aplicată și în anii 2017 – 2019, când am tratat subiectul, pe larg și cu exemple, aici.
De asemenea, aducem la cunoștința tuturor Asociațiilor de Proprietari care încă mai au persoane încadrate în baza unor convenții civile (deși, conform noului Cod civil, nici nu mai există noțiunea de convenție civilă, aceasta fiind înlocuită de contractul de antrepriză), că această practică nu mai este de actualitate și, mai ales, este și ilegală. Se vor încheia, în mod obligatoriu, contracte individuale de muncă, în caz contrar, amenda fiind în valoare de 20.000 lei pentru fiecare persoana neîncadrată cu forme legale.
3. Președinților și membrilor Comitetelor Executive le revine obligația de a convoca Adunarea Generală a Proprietarilor, în primul trimestru al anului. La convocarea acesteia, vă recomandăm, în mod imperios, să aveți în vedere respectarea prevederilor art. 47 din Legea 196/2018, pentru a putea fi siguri că Adunarea Generală a fost convocată legal. În caz contrar, riscați ca toate hotărârile pe care le veți adopta în ședinta Adunării Generale să fie atacate în Instanță și să fie declarate nule.
După cum stabilește Legea 196/2018, Asociațiile de Proprietari trebuie să aibă deja adoptat un regulament de condominiu. Termenul stabilit de Legea Asociațiilor de Proprietari pentru adoptarea acestuia a expirat în septembrie 2019. În cazul în care în Asociația dvs. nu a fost deja adoptat, vă recomandăm sa puneți în discuție și să aprobați acest Regulament în cadrul următoarei Adunări Generale.
De asemenea, și STATUTUL Asociației de Proprietari trebuie adaptat și reactualizat cu datele specifice ale Asociației dvs. și, la Acordul de Asociere inițial, trebuie redactat un Act Aditional cu datele actuale privind membrii Asociației (termenul prevăzut de Legea 196/2018 a expirat în septembrie 2019). Pentru a fi valabile și legale, ambele documente (statutul și actul adițional al acordului de asociere inițial) trebuie discutate și votate în Adunarea Generală a Asociației, apoi depuse la Judecatorie! (descarcati model Regulament; descarcati model Statut).
4. Dotarea obligatorie cu repartitoare de căldură și contoare pentru apă caldă a apartamentelor din blocurile racordate la sistemul centralizat de termoficare, a fost amânată oficial până la data de 31.12.2024, conform Legii 428/2023. “În imobilele de tip condominiu racordate la sistemul de alimentare centralizată cu energie termică sau dotate cu o sursă proprie locală de producere a energiei termice, în sistem de distribuție orizontală, este obligatorie montarea sistemelor de măsurare a consumurilor până la 31 decembrie 2024 pentru individualizarea consumurilor de energie pentru încălzire/răcire și apă caldă de consum la nivelul fiecărui apartament sau spațiu cu altă destinație decât cea de locuit. Pentru condominiile cu distribuție verticală a agentului termic în care utilizarea de contoare individuale nu este fezabilă din punct de vedere tehnic sau nu este eficientă din punctul de vedere al costurilor, este obligatorie montarea sistemelor tehnice de stabilire a consumurilor individuale de energie termică, denumite în continuare repartitoare de costuri; în cazul repartitoarelor de costuri pentru încălzire, acestea se montează pe toate corpurile de încălzire din fiecare apartament sau spațiu cu altă destinație decât cea de locuit.”
În plus, în cadrul aceleași legi, se prevede și posibilitatea acordării unui sprijin financiar, în valoare de 750 lei, din Fondul pentru Modernizare pentru consumatorii vulnerabili.
5. Administratorii au obligația de a depune la Primăriile de sector – Biroul Asociațiilor de Proprietari, Situația soldurilor elementelor de Activ și Pasiv, cu datele financiar-contabile de la 31.12.2023 (deși nu mai există un termen de depunere prevăzut de Legea 196 / 2018, ar fi bine ca Balanțele Activ-Pasiv să fie depuse până la data de 29.02.2024). Vă recomandăm ca soldul din registrul de casă din cadrul Balanței Activ-Pasiv ce o veți depune să nu depășeașcă plafonul stabilit de lege la valoarea de maxim 1.000 lei, altfel riscând amendă. Avem cunoștință de câteva Asociații care au fost amendate din cauza faptului ca au ținut în casierie sume mai mari de 1.000 lei.
Ca o notă personală, având în vedere numeroasele modificări legislative și fiscale aprobate la sfârșitul anului 2023, am observat că mulți administratori confundă plafonul de casă, stabilit pentru societățile comerciale, la valoarea de maxim 50.000 lei, cu plafonul de casă pentru Asociațiile de Proprietari, care nu trebuie să depășească valoarea de 1.000 lei.
De asemenea, deși nu reprezintă o noutate, dar se pare că va fi un alt element vizat de eventuale controale și pe care se va pune un accent mai mare, potrivit OUG 98/2023 si a Legii 296/2023, s-a instituit interzicerea plăților fragmentate a facturilor care depășesc valoarea de 5.000 lei. Deci, pentru facturile a căror valoare depășesc suma de 5.000 lei, se poate achita, în numerar, suma de max. 5.000 lei, diferența urmând a fi achitată, obligatoriu, prin bancă. Plafonul zilnic de plăți, pentru operațiunile în numerar, este de 10.000 lei. Nerespectarea acestei prevederi se poate sancționa cu amendă in cuantum de 25% din suma plătită, care depășește plafonul stabilit de lege, pentru fiecare tip de operațiune, dar nu mai puțin de 500 lei.
6. Certificatul de calificare profesională pentru administratorii de bloc trebuia obținut până în anul 2021. Recomandăm administratorilor care știu că nu și-au îndeplinit această obligație legală să intre în legalitate, în caz contrar riscând amenzi din partea Primăriilor de sector.
7. Aveți obligația de a depune la ANAF D101 – declarația privind impozitul pe profit aferent anului 2023 (termen de depunere 25.06.2024). Obligatoriu de depus de către toate Asociațiile de Proprietari înregistrate ca plătitoare de impozit pe profit. (pt. verificare click pe următorul link: https://mfinante.gov.ro/domenii/informatii-contribuabili/persoane-juridice/info-pj-selectie-dupa-cui – unde introduceți CIF-ul Asociației, iar câmpul “Impozit pe profit (data luarii in evidență):” vă va spune dacă trebuie sau nu să depuneți D101).
Conform Codului fiscal actualizat 2024, art. 15 alin. (1) lit. c): (1) “În cazul următoarelor persoane juridice române, la calculul rezultatului fiscal sunt considerate venituri neimpozabile următoarele tipuri de venituri:”
lit. c) „pentru asociaţiile de proprietari constituite ca persoane juridice şi asociaţiile de locatari recunoscute ca asociaţii de proprietari, veniturile obţinute şi utilizate, în anul curent sau în anii următori, pentru îmbunătăţirea utilităţilor şi a eficienţei clădirii, pentru întreţinerea şi repararea proprietăţii comune, potrivit legii”.
De exemplu, sumele reprezentând venituri din închirierea spațiilor deținute de Asociațiile de Proprietari, sunt exceptate de la plata impozitului pe profit, dacă aceste sume sunt utilizate pentru îmbunătățirea utilităților și a eficienței clădirii, pentru întreținerea și repararea proprietății comune, și în anii următori anului în care acestea au fost înregistrate.
Pentru a nu plăti impozit pe profit (16%) pentru suma rămasă necheltuită în anul 2023, se va emite o “Decizie de comitet”, cu data de 31.12.2023, din care să rezulte că această sumă provenită din venituri economice va fi cheltuită numai pentru reparații părți comune în anii următori, această sumă urmând a fi considerată “venit neimpozabil” și Asociația va fi scutită de la plata impozitului pe profit.
În schimb, dacă aceste venituri nu sunt utilizate în scopurile arătate mai sus, atunci Asociației îi revin următoarele obligații:
- să calculeze impozitul pe profitul realizat, conform evidențelor, în cotă de 16% și să-l vireze la bugetul de stat;
- să depună, până la data de 25.06.2024, formularul 101 „Declarație privind impozitul pe profit”.
8. Aveți obligația de a depune la ANAF D205 – numai pentru veniturile ocazionale declarate în D100 în anul 2023. ATENȚIE!!! NU se declară impozitele reținute la sursă pentru venituri din salarii și asimilate salariilor sau alte venituri declarate in anul 2023 in D112 (termen de depunere 29.02.2024).
Pentru orice neclarități vă rugăm să ne contactați la adresa: office@cenzorate-expertize.ro
Vă mulțumim și vă urăm succes!
Cu respect,
Echipa Adoris 26.01.2024
